Secondo lart. 1117 c.c., sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
Il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili ed in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
I locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune.
Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso ed al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Occorre dunque stabilire, per rispondere alla domanda del presente articolo, se il sottotetto rientri o meno nell’ambito dell’art. 1117 c.c. ovvero nel novero dei beni comuni , dato che il citato articolo non si occupa del sottotetto e non lo nomina neppure.

Definiamo “sottotetto”: viene chiamato sottotetto lo spazio che intercorre fra il tetto e l’unità immobiliare posta all’ultimo piano del fabbricato; può avere una funzione di “camera d’aria” per isolare l’unità immobiliare dell’ultimo piano dagli agenti atmosferici, oppure, quando è dotato di dimensioni e caratteristiche idonee, può anche avere funzione di spazio abitabile.

La proprietà del sottotetto di un edificio è in primo luogo determinata dai titoli di provenienza dei condomini proprietari dell’ultimo piano, in difetto può ritenersi comune, se esso risulti in concreto per le sue caratteristiche strutturali e funzionali oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. 6027/2000, Cass. 18091/2002).

“Quando invece il sottotetto presenti le caratteristiche di vano autonomo, allora la proprietà del locale si determina in base al titolo. In carenza di detto titolo, non essendo il sottotetto compreso nell’elenco delle parti comuni ex art. 1117, il locale sarà di proprietà condominiale solamente nel caso in cui per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse condominiale”. (Cass. 18131/2004)

Il sottotetto di un edificio in condominio, non essendo incluso tra le “parti comuni” specificatamente contemplate dall’art. 1117 c.c., non costituisce sempre ed incondizionatamente oggetto di comunione, ancorché manchi un titolo che disponga ex professo altrimenti: invero, per ritenerlo comune è altresì necessario – in aderenza al criterio generale enunciato nella parte finale del comma 1 della detta norma, e ribadito anche nei commi successivi – che, per la sua peculiare caratteristica strutturale e funzionale, esso risulti oggettivamente destinato all’uso comune o ad un servizio d’interesse comune, o comunque annesso alle parti comuni, sì da costituire elemento integrante di esse.

Se il sottotetto non risulta nel novero delle parti comuni sia sul regolamento condominiale, sia nel citato art. 1117 c.c., né tantomeno esso funge da utilizzo per le cose comuni, per costante e conforme giurisprudenza risulta essere di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano, in quanto trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento dell’ultimo piano di cui costituisce una pertinenza. (Cfr. fra tutte Cass. 5854/91 – Cass. 6640/93).