a) Obbligo di diligenza

L’art. 1587 n. 1 c.c. che impone al conduttore di osservare, nell’usare la cosa per l’uso determinato, la diligenza del buon padre di famiglia, è sempre operante nel corso del rapporto, indipendentemente dall’obbligo di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stesso stato in cui l’ha ricevuta. Conseguentemente, il mutamento di destinazione della res locata, specie ove alteri gli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, può costituire causa legittima di risoluzione del contratto, ove il giudice del merito – cui è riservato il relativo apprezzamento – reputi che le modifiche apportate sostanzino un abuso del bene locato.
* Cass. civ., sez. III, 10 giugno 1983, n. 3994.

Il mutamento, anche parziale, della destinazione della cosa locata costituisce inadempimento di una delle obbligazioni principali del conduttore, che ha carattere di gravità e può comportare la risoluzione del contratto, allorché si traduca in una rilevante violazione del contratto medesimo, in riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alle finalità del rapporto nonché all’interesse del locatore.
* Cass. civ., sez. III, 5 gennaio 1980, n. 49.

L’art. 1590 c.c., imponendo al conduttore l’obbligo di “restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta”, non altera la portata dell’obbligo imposto al conduttore stesso dal precedente art. 1587 n. 1 di “osservare la diligenza del buon padre di famiglia” nel servirsi della cosa “per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze”, sicché la violazione di quest’ultimo obbligo, consumata nel corso del rapporto, costituisce inadempimento valutabile senza attendere la scadenza del contratto, presupposta dall’art. 1590 citato con la conseguente legittimità della pronunzia di risoluzione del contratto medesimo, invocata dal locatore, ove sia accertata una tale violazione, ravvisabile nel caso di alterazione unilaterale dello stato dell’immobile, la quale importa un uso anormale della cosa locata con riferimento alla volontà contrattuale, secondo le regole di buona fede, e, quindi, un’inosservanza dell’indicato art. 1587, n. 1.
* Cass. civ., sez. III, 8 marzo 1983, n. 1707.

Il conduttore non può, anche in presenza di mancanze dell’affittuario, cessare di pagare il canone di locazione od autoridursi il medesimo, infatti questo comportamento fa venire meno uno degli obblighi principali del conduttore, saldare il canone di locazione appunto.

Il proprietario di casa avrà diritto comunque a pretendere il canone saldato per intero, salvo il diritto del conduttore a far valere le proprie eventuali ragioni di risarcimento in giudizio.